從國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理的起源來(lái)看，從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)20年代，是舊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。各個(gè)城市都建起了高樓，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生、保安服務(wù)等專(zhuān)業(yè)公司，這正是我國(guó)物業(yè)管理的雛形。
隨著社會(huì)發(fā)展，專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理模式也逐步走向成熟，給我們的生活帶來(lái)便捷，但諸多現(xiàn)實(shí)矛盾也應(yīng)運(yùn)而生。
據(jù)調(diào)查，成都每年發(fā)生的物業(yè)糾紛高達(dá)近百起，其中新老物業(yè)管理交接糾紛更是頻繁發(fā)生。隨著我國(guó)物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)制度的逐步推進(jìn)，物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)正成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。而此類(lèi)問(wèn)題為何會(huì)頻頻發(fā)生，如何避免更是我們值得深思的問(wèn)題。
物管交接糾紛頻發(fā)之因
物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)原因有很多：物業(yè)管理公司的觀(guān)念不適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)化要求、物業(yè)管理招投標(biāo)的程序不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)在溝通方面存在誤解、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全……從法律層面上分析，產(chǎn)生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類(lèi)：
1、業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。
去年，成都某小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司因物管交接問(wèn)題發(fā)生歧義，業(yè)主更是聯(lián)名將物業(yè)公司告上法庭，而原因就是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)稱(chēng)物業(yè)管理不到位導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂無(wú)序，要求更換物業(yè)，在業(yè)主大會(huì)中也得到過(guò)半票數(shù)的支持。但現(xiàn)物業(yè)公司百般辯解，不認(rèn)同工作不到位之說(shuō)，拒絕解除合同，雙方由此僵持，最終鬧上法庭。
2、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接，因而產(chǎn)生糾紛。
這類(lèi)糾紛占物業(yè)交接問(wèn)題的絕大多數(shù)，而最終利益受損的卻是無(wú)辜的業(yè)主們。無(wú)獨(dú)有偶，日前在成都五塊石某小區(qū)就發(fā)生了新舊物業(yè)在交接過(guò)程中發(fā)生糾紛互毆事件，雙方在收取物業(yè)管理費(fèi)上無(wú)法達(dá)成一致，新物管要進(jìn)駐，老物管不愿撤出，最終導(dǎo)致了鬧劇的上演。
新老物管辦交接有法可依
早在05年，成都就出臺(tái)了首部《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理之道意見(jiàn)》，并在當(dāng)年9月1日起正式施行�！兑庖�(jiàn)》主要內(nèi)容如下：
一、在解除合同90日前，物管企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
二、如不再續(xù)約或提前解約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決議后3日內(nèi)，將解約原因和時(shí)間書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
三、暫未選定新的物業(yè)管理企業(yè)接管的，可暫由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會(huì)組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)做好清潔保潔、垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作。
四、業(yè)主大會(huì)未成立的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)辦理移交事宜。
為何在專(zhuān)業(yè)法規(guī)出臺(tái)后的今天物管問(wèn)題仍然屢見(jiàn)不鮮，我想這已不單純是某個(gè)公司或某個(gè)行業(yè)的問(wèn)題。如果物管公司能更具專(zhuān)業(yè)精神和服務(wù)意識(shí)，做好業(yè)主的“管家”，而不是“管理者”，時(shí)刻把業(yè)主的利益放在首位；如果業(yè)委會(huì)能切實(shí)履行義務(wù)，嚴(yán)格把關(guān)合同，做好業(yè)主利益的“代言人”；如果業(yè)主能更積極配合，關(guān)注小區(qū)事務(wù)，選出負(fù)責(zé)的業(yè)委會(huì)和切實(shí)為小區(qū)服務(wù)的物管，不要在問(wèn)題發(fā)生后再來(lái)數(shù)落某方的不是，三方共同努力，我相信，不管是物管交接問(wèn)題奕或物管與業(yè)主和業(yè)委會(huì)間的問(wèn)題，都將不復(fù)存在，漸行漸遠(yuǎn)。 |
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